“Il divario tra valore economico e prezzo immobiliare dei terreni agricoli è diventato problematico”.

Il valore economico è pari alla metà del valore dell'immobile

Litten conclude che il valore economico è attualmente inferiore alla metà del valore della proprietà. “La situazione è cambiata in modo significativo negli ultimi anni. All’inizio degli anni 2000 i due valori erano ancora in accordo tra loro, a 30mila euro. Questo ampio divario si ripercuote, tra l’altro, sulle acquisizioni, aumentando la tensione familiare”. Se una famiglia contadina ha tre figli e uno dei figli vuole rilevare l’attività, gli altri due assumeranno che il valore dell’immobile sia in media di 66.000 euro, mentre l’acquirente sosterrà che potrà pagare solo il valore economico perché non può più. Ne guadagni”, spiega Litten.

Non è affatto detto che un acquirente possa aumentare il valore dell'immobile nella speranza che il prezzo del terreno salga ulteriormente. “La domanda è se il prezzo aumenterà ulteriormente. Il fatto che ciò sia avvenuto in passato non è una garanzia per il futuro”. Nella sua visione politica la banca afferma che nei prossimi anni il prezzo potrebbe stabilizzarsi o addirittura diminuire. Tassi di interesse più elevati ridurranno l’interesse degli investitori e rallenteranno il finanziamento dei terreni agricoli. Inoltre, a causa delle numerose misure ambientali, climatiche e di benessere degli animali, è probabile che il numero di capi di bestiame diminuisca, il che potrebbe anche ridurre la domanda di terra.

Litten sottolinea anche l'invecchiamento del settore agricolo. “Nei prossimi 10 anni, molte aziende chiuderanno i battenti e alla fine venderanno almeno parte dei loro terreni. In parte a causa del calo del bestiame e dei maggiori costi di investimento, non ci aspettiamo una domanda proporzionata di terreni da parte di aziende nuove o già esistenti con piani di espansione. Di conseguenza, KBC prevede un'ulteriore riduzione del sostegno al reddito legato ai terreni dell'UE, che potrebbe esercitare un'ulteriore pressione sui prezzi dei terreni.

Niente più aumenti dei prezzi dei terreni agricoli

Anche gli sviluppi sul mercato finanziario possono comportare una diminuzione del valore dei terreni agricoli. Ad esempio, l’aumento dei tassi di interesse ha frenato il finanziamento dei terreni agricoli. “Inoltre, l'interesse degli investitori per l'acquisto di terreni agricoli diminuisce a causa dell'aumento dei tassi di interesse e gli investimenti alternativi stanno diventando più interessanti. La nuova legislazione sulle superfici in affitto non stimola molto gli investitori”, dice Litten.

Secondo Litten, il passaggio all’allevamento di bestiame su larga scala e gli obiettivi di greening del governo (sviluppo della natura e rimboschimento) che la banca prevede non saranno sufficienti a stimolare la domanda di terreni agricoli.

Il secondo motivo per cui è difficile per gli agricoltori acquistare terreni, anche se in passato si è rivelato un buon investimento visti i prezzi elevati, è che la KBC (come altre banche belghe) non tiene conto del valore di mercato dei terreni conto quando si fornisce credito. “Durante la valutazione del credito, esaminiamo la redditività di un'azienda e la capacità di rimborsare i prestiti, prestando poca o nessuna attenzione al valore sottostante”, afferma Litten.

Rischi ipotecari commerciali

Dato il maggiore divario tra il valore di mercato e il valore economico dei terreni agricoli, la banca teme un finanziamento eccessivo. “Il finanziamento dell'acquisto di terreni agricoli può ostacolare seriamente lo sviluppo di un'azienda agricola a causa degli elevati costi del credito a fronte dei bassi rendimenti”, afferma Litten.